Realty Income (NYSE: O) 為一家不動產投資信託 (REITs)，成立於 1969 年，藉由出租旗下不動產給客戶，收取穩定的租金，是 S&P500 股息貴族指數的成分股，也是全球十大房地產信託公司之一，是美股中知名的月配息公司，股息已連續成長 28 年，平均填息時間為 6.3 天，近五年股息成長率為 3.43%。
截至 2022 年 6 月，Realty Income 擁有逾 11,400 項物業，地點分佈於美國 50 州、英國、西班牙，由超過 1,100 個租戶營運，租戶的業務分散於 72 種行業，包括便利商店、餐廳、藥局、電影院等。
租戶主要為低價必須消費品的零售業者
Realty Income 的商業模式為藉由購買不動產，將房產出租給需要的客戶，租賃方式是採用三重淨租賃 (Triple Net Lease，簡稱 NNN ) 的模式，租戶除了付租金外，還需負擔全額或部分稅收、保險、維護費用等，租金即為公司主要的收入來源。截至 2022 年第二季，客戶租約的加權平均剩餘租賃期間為 8.8 年，物業入住率達到 98.9%，是過去十年以來的最高峰，而今年上半年的同店租金成長率為 3%。
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| ▲ 前 20 大租戶 |
Realty Income 的前三大類租戶為雜貨店、便利商店、一元商店，並且傾向投資在提供服務的產業，像是餐廳、藥局、家庭用品店等，這些客戶的特性大多為民生必需消費，且價格便宜，較不易受景氣循環所影響，可以使 Realty Income 的租金收入維持穩定。
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| ▲ 客戶產業類別以零售業為主，工業次之。 |
進軍歐洲房地產，展現對海外市場的野心
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| ▲ Realty Income 擁有的歐洲物業現況及近年海外投資金額 |
Realty Income 認為歐洲有比美國低的市場飽和度、競爭者較少，因此近年著重於開展歐洲的物業投資，目前房產主要分布於英國及西班牙。自 2019 年起，便逐漸增加歐洲物業的投資預算，和 Carrefour (家樂福)、Sainsbury’s、Tesco 等大型零售商建立合作關係。
Realty Income 現階段的目標是成為世界前五大不動產投資信託公司，根據 2022 年 Q2 財報，上半年共花費 32 億美元投資新房產，其中約 14 億美元是購買海外物業，並調升今年投資的預算來到 60 億美元，可以看見 Realty Income 擴展海外事業的野心。
透過併購企業增添物業的豐富度
為了擴展其物業覆蓋範疇，Realty Income 在 2021 年完成了對 VEREIT 的併購，並將其中的 92項辦公室房產分拆出來，成立一個新的房地產投資信托 Orion，合併完成後 Realty Income 2021 年底房產數量從 2020 年的 6,592 個增加至 11,136 個，帶動全年每股 AFFO (調整後的營運現金流) 來到 3.59 元。
2022 年 2 月，Realty Income 宣布以 17 億美元購買 Wynn Resorts (永利度假村) 旗下的一間賭場 Encore Boston Harbor，與其簽訂初始年限為 30 年的租約，Wynn Resorts 以初始年租金 1 億美元售後租回經營此房產，預計在本年第四季完成此筆交易，這是公司首次購買賭場類別的資產，透過這些收購可以使公司投資組合更加分散、多元。
營運現金流穩定，債務水平中等
Realty Income 的每年租金成長性不高，大約為 1%~3% 左右，視租約內容而有不同，因此公司必須依靠購買新房產以增加其現金流。
近十年 AFFO 呈現成長趨勢，即使在受疫情影響的 2020 年仍是成長的，2022 年預估的 AFFO 為每股 3.84~3.97 美元，其現金流穩定，可以持續添購新房產，使投資組合更加多元。
目前的投資評級為分別為穆迪 A3、標準普爾 A-，債務償還能力穩健，淨債務/EBITDA 比為 5.2 倍。
後記
相信有在投資美股的投資人多多少少都聽過這間知名的月配息房地產公司，本身也有投資這間公司，並且運用股息再投入 (DRIP) 的功能，善用月配息複利的速度，加上公司和股東間有良好的信任，這是讓我願意投入的原因。
不過也有注意到近年股息成長率有下降的趨勢，且今年的成長大多是源於去年併購 VEREIT 所獲得的房產，因此公司拓展的海外業務是否能讓公司成長更多，是我未來會關注的事，也會決定 O 在我的投資組合比例。
(大家不覺得這個股票代碼很可愛嗎😆)
REITs 的財報真的好多專有名詞好難懂😣，這個禮拜上大夜，沒有那麼多時間寫這篇，但因為我很喜歡 REITs 的獲利模式和穩定度，之後若有時間會再更詳細地研究這些專有名詞和營運指標數據的，有機會寫文章機會再寫成文章分享！
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