STORE Capital：以「售後回租」為企業提供融資方案的房地產投資信託(REITs)

公司基本資料

STORE Capital Corporation (NYSE: STOR) 是一家三重淨租賃 (Triple Net Lease) 不動產投資信託 (REITs)，成立於2011年，主要服務為替客戶提供合適的房地產租賃解決方案。截至 2022 年 6 月，STORE 擁有逾 2,900 項物業，由超過 500 個租戶營運，租戶的業務橫跨不同行業，包括餐飲服務、電影院、健身俱樂部、幼兒教育中心和家具店。

和一般的REITs有些不一樣，STORE 並不只是單純的收租，STORE 的真正定位是提供房地產融資方案。

表面收租，實際融資

與 STORE 合作的客戶皆採用「售後回租」(Sale-Leaseback) 的方案，STORE 收購企業經營者旗下房地產後，再將房地產長期出租給他們，通過「售後回租」的租金取代企業為其房地產融資所需的債務和股權資本，同時讓企業保留對財產的使用權。

什麼類型的客戶需要這樣的服務？

STORE 的主要客戶為總年收入介於1000萬至10億美元的中型企業，這些中型企業大部分沒有信貸評級 (Credit Ratings)，獲取融資的難度會較高，難以取得好的貸款條件，擴張業務時往往會面臨資金限制；而 STORE 是上市房地產信託公司，有良好的信貸評級，融資成本會較一般中型企業為低，透過「售後租回」的方案可降低企業擴展業務的資本成本 (Cost of Capital)，STORE 還承諾為客戶提供資金建造新物業或翻新物業。

STORE Capital 的合約特色

要求租客提供店面每個季度的經營狀況和財務訊息 (財報中將其稱作unit-level profitability)

STORE 的租戶需要定期提交unit-level financial statement，讓STORE 評估其財務體質，確保租金的穩定性。
以重置成本 (Replacement Cost) 之80%買走企業的商業地產

因為 STORE 提供了更好的服務和合約，所以它可以以其他人在公開市場中買不到的價格買入這些地產。
Master Lease
- STORE 和租客簽署的租賃合約中有 94% 都是 Master Lease，指的是從一個客戶那裡購買多個房地產，將這些房地產綁定在一起，簽署一個租賃合約。
- 在Master Lease之下，STORE 允許企業關閉業績不好的店面、調整合約內的資產，將其取代成其他的房產，此外，STORE 提供企業更佳的稅務解決方案、新項目建設和新店擴張融資等服務。

客戶產業多元，具地區性壟斷的特性

根據 22Q1 季報，STORE 的租金收入有約 64% 為服務業，像是餐廳、幼兒教育中心、汽車維修、健身房、寵物照護等，這些企業服務的對象在其週邊的社區（例如：只會在家附近做汽車維修、通常會讓小孩上家裡附近的托兒所），因此這些企業具有些微壟斷的特徵。而次多的產業則為製造業約占 20%，以金屬製造業為主，剩下 15% 為零售業像是農場與牧場商店、家具店、狩獵及釣魚等戶外活動用具商店，購買家具、釣魚器材等通常會想在實體店面試用、體驗後再消費，可以避免電商帶來的風險；其中最大的租戶為 Spring Education Group，其租金僅占收入的 3%，代表 STORE 不會過度依賴於單一企業獲利。